La propriété d’un immeuble est établie par un certificat d’enregistrement, celui-ci est en principe inattaquable

Les droits de propriété sur un immeuble en République Démocratique du Congo, ne sont légalement établis et prouvés que par un certificat d’enregistrement. Celui-ci devient inattaquable après l’écoulement d’un délai de deux ans.

Ce principe de l’inattaquabilité du certificat d’enregistrement est posé comme suit par l’article 227 de la loi du 20 juillet 1973 dite foncière : « Le certificat d’enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges réelles et, éventuellement, des droits de propriété qui y sont constatés.

Ces droits sont inattaquables et les actions dirigées contre eux ne peuvent être qu’en dommages-intérêts.

Toutefois, les causes de résolution ou de nullité du contrat ou de l’acte, l’erreur de l’ordonnance d’investiture donnent dans les deux années depuis la mutation, ouverture à une action en rétrocession, avec dommages-intérêts s’il y a lieu ».

L’application du principe énoncé ci-haut a connu de nombreux problèmes dans la pratique, alimentant des contestations dans les Cours et tribunaux de la République. C’est ainsi que l’exposé de motif de la loi du 18 juillet 1980, modifiant celle du 20 juillet 1973, est libellée comme suit « Le nouveau dispositif ainsi mis en place est de nature à éviter le retour de certaines situations aberrantes et irrémédiables qui se sont développées à la faveur du texte actuel, tout en confirmant l’essentiel des garanties que la loi attache au certificat d’enregistrement obtenu licitement ». De cet exposé des motifs, nous pouvons déduire que le législateur maintient le principe de l’inattaquabilité du certificat d’enregistrement et que les certificats qui sont protégés sont seuls qui ont été obtenus licitement. 

La jurisprudence Congolaise admet à présent l’annulation des certificats d’enregistrement après le délai de deux ans, s’ils ont été obtenus illicitement. La Cour suprême de justice a décidé que « viole les articles 227 et 231 de la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens (…), et sa décision encourt cassation totale avec renvoi, le juge d’appel qui déclare inattaquable le certificat d’enregistrement obtenu irrégulièrement en cours d’instance » (CSJ, RC 450 du 22 juin 1983, Bull. des arrêts, Kinshasa, 2001, p.395). À ce sujet, la doctrine admet elle aussi que « dès lors qu’un certificat d’enregistrement est reconnu faux par un jugement pénal qui en ordonne la destruction, il cesse d’exister et par voie de conséquence il cesse d’établir l’existence des droits réels qui s’y trouvaient spécifiés, même si ces droits étaient consacrés depuis plus de deux ans » (J.P. KIFWABALA TEKILAZAYA, Droit civil les biens, Tome I les droits réels fonciers, 2ème édition, 2015, p.402).

La jurisprudence et la doctrine ont donné la possibilité d’attaquer tous les actes établis irrégulièrement dans le but de s’accaparer d’un bien immobilier appartenant à autrui. Mais cette solution, il subsiste encore de nombreux problèmes en matière foncière qui envahissent les Cours et tribunaux.

Blaise BAÏSE, DESK JUSTICE